На сайті 11893 реферати!

Усе доступно безкоштовно, тому ми не платимо винагороди за додавання.
Авторські права на реферати належать їх авторам.

Правове регулювання проведення земельних торгів

Реферати > Правознавство > Правове регулювання проведення земельних торгів

Формування ціни на земельні ділянки

Найбільш активно на аукціонах здійснювався продаж земельних ділянок, призначених для житлового будівництва (або змішаного використання – будівництво житла та об’єктів соціального та побутового призначення) та розміщення комерційних об’єктів. Частка таких ділянок становить відповідно 53% та 39% від їх загальної кількості. Лише 5% проданих ділянок призначені для будівництва виробничих об’єктів та 3% - землі автотехобслуговування. Варто відзначити, що ці цифри відображають сучасні тенденції на ринку нежитлової нерухомості: найбільшим попитом сьогодні користуються об’єкти комерційного використання.

Із загальної кількості проданих ділянок, більше половини (53%) становили земельні ділянки площею від 501 до 1500 кв.м, тобто ті, які є оптимальними для розташування житла або середніх за розміром об’єктів комерційного призначення. Відповідно, земельні ділянки площею понад 1500 кв. м. становлять лише 13% від загальної кількості.

З огляду на те, що з аукціонів продавалися переважно невеликі за розміром ділянки, відповідно ціна продажу більшості ділянок склала менше 5 тис. грн. (32%); чверть ділянок була продана за суму від 10 до 50 тис. грн. кожна.

На особливу увагу заслуговує те, що дванадцять ділянок було продано за ціною, що перевищила 0,5 млн. грн., з них чотири ділянки продано за суму понад 1 млн. грн. кожна.

Мінімальна ціна продажу однієї ділянки склала 980 грн., максимальна – понад 9 млн. грн.

Основним чинником формування ціни продажу ділянки з аукціону є привабливість об’єкту торгів, і в даному випадку вигідність місцерозташування ділянки. Але крім того, у кожному конкретному випадку результат аукціону у великій мірі залежить також від рівня підготовки торгів, зокрема розповсюдження інформації про аукціон серед широкого кола потенційних учасників, що забезпечило б достатній рівень конкуренції.

В результаті проведених аукціонів переважну більшість ділянок (41%) було продано за ціною, що становила від 10 до 50 грн. за 1 кв. м. Відносно великий відсоток складають також об’єкти, ціна продажу яких склала від 251 до 500 грн./кв. м (11%), а також менше 5 грн./кв. м. (19%).

У п’яти випадках земельні ділянки було продано по ціні, що перевищила 1000 грн./кв. м.

Мінімальна ціна продажу ділянки була зафіксована на рівні 1,44 грн./кв. м, максимальна – 1747 грн. кв. м.

Варто зауважити, що з огляду на різний рівень організації та проведення аукціонів у різних містах, а також різний ступінь привабливості об’єктів, що пропонувалися до продажу, робити детальні висновки щодо рівня цін на земельні ділянки у різних населених пунктах на основі результатів проведених аукціонів є досить проблематичним. Відслідкування певних закономірностей щодо рівня цін можливо за умови регулярного проведення земельних торгів, сьогодні ж, за відносно невеликої кількості проведених аукціонів, ці результати є в певній мірі випадковими.

Особливо слід підкреслити недоречність порівняння цін продажу землі з аукціону та цін викупу земельних ділянок землекористувачами.

Загалом, ціни продажу ділянок з аукціону є на порядок вищими, ніж при викупі, і це є цілком закономірним. Адже підвищення ціни в процесі торгів досягається за рахунок конкуренції між претендентами на об’єкт продажу і переможцем стає той, хто запропонує найвищу ціну. У випадку ж викупу земельної ділянки під об’єктом нерухомості єдиним претендентом на ділянку є власник цієї нерухомості, і конкуренція тут по суті неможлива. І це не може не відобразитися на формуванні ціни продажу такої землі, і тому рівень цін у процесі приватизації – інший. Якщо ж спробувати адміністративними методами перенести рівень цін продажу земельних ділянок з аукціону на формування вартості землі під об’єктами нерухомості, поза всяким сумнівом, це призведе до відмови підприємця приватизовувати землю на таких умовах, так як це буде для нього невмотивованим та абсолютно невигідним з економічної та фінансової точки зору. І результатом таких дій може стати повне призупинення процесу приватизації земель підприємствами, що матиме вкрай негативні наслідки для місцевих бюджетів та процесу реформування земельних відносин на території такого населеного пункту.

Варто також наголосити, що проведення земельного аукціону не має бути самоціллю для місцевої ради. Максимальний ефект може бути досягнутий за умови використання земельних торгів в якості основного способу розпорядження вільними земельними ділянками, тобто всі вільні земельні ділянки, призначені для здійснення підприємницької діяльності, мають продаватися на конкурентних засадах.

Зважаючи на важливість питання продажу земельних ділянок з аукціону, несільськогосподарський компонент проекту визначив цей напрямок як один із пріоритетних у своїй діяльності.

Свого часу саме в рамках Проекту було розроблено типове Положення про порядок проведення земельних аукціонів, відповідно до якого місцеві ради можуть здійснювати продажі земельних ділянок на конкурентних засадах. У минулому році Проектом було підготовлено та розповсюджено Практичний посібник з проведення земельного аукціону. У жовтні минулого року Проектом також було організовано та проведено міжнародний навчальний семінар з питань організації та проведення земельних аукціонів, у якому взяли участь представники місцевих рад, органів земельних ресурсів та землевпорядних підприємств. Проект і зараз продовжує надавати інформаційну, методичну та практичну допомогу органам місцевої влади та місцевого самоврядування, зацікавленим в організації та проведенні земельних аукціонів.

Безсумнівно, сьогодні в Україні існує велика перспектива для успішного запровадження та розвитку процесу продажу земель населених пунктів на конкурентних засадах, що, в свою чергу, призведе до більш активного формування ринку землі в Україні.

Єдина система обліку земель та їх потенційних покупців

Проект Закону України «Про ринок земель» встановлює основні засади здійснення відчуження земельних ділянок, надання їх в оренду та проведення земельних торгів (аукціонів). Останні відносини плануються більш детально регулюватися Законом «Про земельні торги», однак і цей закон досі лише у вигляді проекту. Стаття 8 Законопроекту передбачає можливість здійснення прогнозування ринку земель. Так, пропонується створити місцеві банки даних попиту і пропозиції на ринку земель; кожного року затверджувати обсяги продажу земель державної та комунальної власності, обсяги надходження коштів від продажу останніх до відповідних бюджетів та забезпечити публікацію відомостей про попит та пропозиції на земельні ділянки. Таким чином, Законопроект надає можливість створення єдиної бази даних, в якій буде міститись інформація про наявність земельної ділянки в тому чи іншому населеному пункті або покупця, який виявляє бажання купити земельну ділянку у відповідній місцевості. Така система дасть змогу будь-якому покупцю за короткий час підібрати собі земельну ділянку відповідно до своїх бажань і можливостей.

Як стало відомо, на сьогодні у Львові з метою підвищення ефективності управління землями міста в місцевому міськвиконкомі розпочали розробляти інформаційну Інтернет-систему, яка буде містити всі дані про земельні ділянки міста та про потенційних покупців таких ділянок. Як бачимо, норми Законопроекту почали використовувати ще до прийняття його як закону та набрання ним чинності. Також висловлюються думки про можливість створення інформаційно-кадастрової системи на противагу державній системі земельного кадастру, яка наразі застаріла. Доцільно було би повністю реформувати систему державного земельного кадастру, який би містив максимально можливу кількість інформації про землі України та був доступний не тільки нашим громадянам, а й іноземцям.

Перейти на сторінку номер: 1  2  3  4  5  6  7  8 Версія для друкуВерсія для друку   Завантажити рефератЗавантажити реферат