На сайті 11893 реферати!

Усе доступно безкоштовно, тому ми не платимо винагороди за додавання.
Авторські права на реферати належать їх авторам.

Проблемы банков в развитии ипотечного кредитования

Реферати > Банківська справа > Проблемы банков в развитии ипотечного кредитования

Вероятность дефолта заемщика во многом зависит от доли выплат в его доходе. Исследования кредитов в США показали, что если ежемесячные выплаты превышают 36% ежемесячных доходов, то риск дефолта заемщика в 2 раза выше риска дефолта заемщика, выплаты которого составляют менее 30% доходов [12. С. 44]

Для определения вероятности невозврата ипотечного кредита заемщиком — физическим лицом применяют оценку его кредитоспособности, т. е. поиск ответа на вопрос: имеет ли заемщик финансовую возможность исполнять принимаемые на себя денежные обязательства. При этом наличие у заемщика желания оплачивать кредит при соответствующей финансовой возможности обеспечивается негативными для заемщика последствиями невозврата кредита — утратой прав на заложенную недвижимость и потерей части или всего объема вложенных собственных средств, причем чем больше собственных средств внес заемщик, тем сильнее его заинтересованность в погашении кредита.

Для оценки кредитоспособности заемщика — физического лица банк сопоставляет величину его совокупного дохода и совокупного расхода на основе следующих данных (с приложением соответствующих подтверждающих документов, иногда — с подключением службы экономической безопасности банка):

- текущая заработная плата заемщика;

- занимаемая должность и наличие квалификации;

- сведения о текущих расходах заемщика: затраты на коммунальные платежи, аренду жилья, текущие расходы семьи (на питание, одежду и проч.), на медобслуживание, текущее образование, в том числе детей заемщика, обслуживание автомобиля, дачи и т. п.;

- сведения об имеющихся финансовых обязательствах (кредитах и займах, алиментах и т. п.), кредитной истории.

Очевидно, что в современных условиях далеко не каждый заемщик способен официально подтвердить свои доходы. Осознавая это, большинство банков использует косвенные источники подтверждения доходов заемщика (как правило, для таких заемщиков устанавливается немного большая процентная ставка по кредиту):

- базы данных о доходах специалистов в различных отраслях экономики;

- сведения об имущественном положении заемщика, наличие так называемого «статусного имущества» — объектов недвижимости, дорогих автомобилей, ценных бумаг, совершаемые заемщиком крупные расходы.

Таким образом, определение размера совокупного дохода заемщика на основе представленных документов — это аналитический способ, использование базы данных о доходах специалистов в различных отраслях — статистический способ определения заработка заемщика, а учет имущественного положения заемщика — получение качественной характеристики методом экспертных оценок. Значительное расхождение в результатах, полученных указанными методами — повод для проверки достоверности представленных данных либо указание на сокрытие заемщиком каких-либо существенных сведений.

После определения среднего размера совокупного дохода и среднего размера совокупных расходов заемщика за определенный период времени, как правило, ежемесячных, к средним совокупным его расходам добавляются расходы на обслуживание запрашиваемого кредита, приведенные к аналогичному периоду времени, и вычисляется коэффициент соотношения среднемесячных доходов и расходов заемщика (К):

Проблемы банков в развитии ипотечного кредитования,

где Проблемы банков в развитии ипотечного кредитования – среднемесячные совокупные расходы заемщика, Проблемы банков в развитии ипотечного кредитования – среднемесячные расходы на обслуживание кредита, Проблемы банков в развитии ипотечного кредитования – среднемесячные совокупные доходы заемщика.

Следует отметить, что среднемесячные расходы на обслуживание кредита легко рассчитываются в случае применения известной формулы аннуитета, при которой заемщик в течение всего срока кредита платит банку одну и ту же определенную сумму, которая состоит из процентов по кредиту и части основного долга, причем их соотношение изменяется с течением времени пользования кредитом (в начале кредитного срока основную часть платежа занимают проценты, к концу срока кредита — наоборот). В случае погашения кредита равными долями и оплаты процентов исходя из остатка основного долга максимальный платеж по кредиту приходится на начало срока его использования — размер именно этого платежа применяется при расчете вышеназванного коэффициента.

Приемлемый уровень этого коэффициента отличается в разных банках. Для одних кредиторов достаточно, чтобы коэффициент не превышал единицу, т. е. чтобы совокупные расходы и расходы на обслуживание кредита покрывались совокупными доходами заемщика. Другие кредиторы, в основном практикующие аннуитетные платежи по кредиту, оставляют некий «запас прочности», устанавливая пороговое значение данного коэффициента, например, на уровне 0,8 — это означает, что после оплаты заемщиком необходимых текущих расходов и расходов на обслуживание кредита у него останется 20% свободных средств.

Некоторые банки не принимают во внимание размер текущих расходов заемщика, а устанавливают соотношение размера расходов по кредиту и размера доходов заемщика: например, условия ипотечного кредитования в Инвестсбербанке предполагают, что расходы по кредиту составляют не более 50% дохода заемщика, в программе Московского ипотечного агентства (МИА) — не более 40%, а в программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) — не более 35—40%.

Прогнозирование кредитоспособности заемщика — физического лица встречается в банковской практике крайне редко, как правило, оно заменяется установлением возрастного ценза для заемщиков (например, до 55 или 60 лет — исходя из предположения, что значительная доля заемщиков при наступлении пенсионного возраста выходит на пенсию, а значит, снижает уровень своих доходов).

Банковской практикой установлено, что проблемы исполнения заемщиком обязательств по кредиту возникают на фоне существенного изменения соотношения его доходов и расходов или в случае возникновения финансовых потерь заемщика. Поэтому специалисты предлагают с учетом кредитной истории заемщика применять прогнозирование его кредитоспособности исходя из факторов, влияющих на финансовое положение заемщика — физического лица.

Для мониторинга кредитоспособности ипотечного заемщика предлагается периодическое (например, раз в полгода) предоставление заемщиком подтвержденных сведений об изменении (неизменности) его зарплаты, должности, иных доходов, семейного положения, расходов, денежных обязательств, о получении дополнительного образования. [8. С. 26-27]

Перейти на сторінку номер: 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14 Версія для друкуВерсія для друку   Завантажити рефератЗавантажити реферат