На сайті 11893 реферати!

Усе доступно безкоштовно, тому ми не платимо винагороди за додавання.
Авторські права на реферати належать їх авторам.

Проблемы банков в развитии ипотечного кредитования

Реферати > Банківська справа > Проблемы банков в развитии ипотечного кредитования

4) Установлено максимальное соотношение совокупной суммы обязательств кредитных организаций — эмитентов ипотечных облигаций перед кредиторами, которые в соответствии с федеральными законами имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием, и собственных средств (капитала) (Н19) — оно не должно превышать 50%. Это означает, что ипотечный банк не должен иметь обязательства перед частными вкладчиками (и прочими приоритетными кредиторами) в объеме более половины своего капитала. Данный механизм защиты интересов держателей ипотечных облигаций, возможно, будет отменен после принятия законов об исключении ипотечного покрытия из общей конкурсной массы при банкротстве банка — эмитента ипотечных облигаций.

Данная инструкция Центробанка, с одной стороны, устанавливает «квалификационные признаки» ипотечного банка и одновременно ограничивает риск утраты ликвидности этих банков. В то же время считаем, что установление минимального значения норматива Н18 в размере 100% вводит слишком жесткие условия для ипотечного банка, о которых сказано выше. По нашему мнению, следует дать более подробную характеристику этому соотношению, например, при его расчете учитывать погашенную в отчетном периоде часть основного долга по ипотечному кредиту, а также учитывать полученные по ипотечным кредитам проценты (адекватно процентам по ипотечным облигациям).

С другой стороны, можно установить минимальное значение норматива Н18 на уровне немного меньше 100% (например, 95%; более точно номинальное значение может быть установлено в процессе развития банковской ипотеки в стране). Это даст ипотечному банку некий «маневренный коридор», в рамках которого он сможет управлять ипотечным портфелем, не прибегая к поиску дополнительных источников средств для фондирования ипотечных кредитов.

Другим аспектом управления риском утраты ликвидности ипотечного банка в частности и ипотечной системы в целом является расширение спектра ипотечных ценных бумаг, что также повышает их надежность и привлекательность для инвесторов. Во всем мире практика структурирования ипотечных ценных бумаг (преимущественного погашения привилегированных «старших» выпусков в ущерб последующим «младшим» выпускам ипотечных облигаций одного пула) позволяет перераспределять риски между различными выпусками таких бумаг, обеспеченных единым ипотечным пулом.

Следует отметить, что при нормальном функционировании ипотечного рынка суммарный денежный поток от ипотечных кредитов превышает суммарный денежный поток по ипотечным облигациям, эмитированным под обеспечение этими кредитами. В этой ситуации наиболее вероятные проблемы с ликвидностью возникают при неправильной организации периодичности платежей внутри этих потоков (неадекватности «импульсов» платежей). Такое положение определяет предпосылку к созданию дополнительного механизма управления риском утраты ликвидности ипотечного банка — «страховочного фонда», средства которого должны формироваться (накапливаться) при избытке денежного потока от ипотечных кредитов и использоваться в момент появления проблем с ликвидностью.

Кроме того, средства такого фонда уместно учитывать при расчете величины ипотечного покрытия для вышеописанного норматива Н 18.

В целом, решение проблемы ликвидности будет полностью зависеть от начала полноценного функционирования закона «Об ипотечных ценных бумагах». В приложении 3 приведены главные недостатки закона «Об ипотечных ценных бумагах», препятствующие активизации и расширению участия банков в ипотечном кредитовании.

2.5 Управление риском досрочного погашения кредита

Риск денежных потерь банка, связанных с досрочным погашением ипотечного кредита — риск досрочного погашения кредита принадлежит к числу рисков банка-кредитора, возникающих при его участии в системе ипотечного кредитования по немецкому образцу.

В российских условиях риск досрочного погашения несет эмитент облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием, — им может быть как универсальный банк, так и ипотечное агентство. Если система ипотечного кредитования организована таким образом, что банк обладает постоянной офертой по выкупу ипотечных кредитов агентством, то данный риск банк несет лишь в короткий промежуток времени — от момента предоставления кредита до его выкупа ипотечным агентством.

Ряд отечественных банков применяет инструмент взимания комиссии при досрочном погашении ипотечного кредита (или частичном досрочном погашении). Определение размера такой комиссии строится на основе оценки уровня риска досрочного погашения, при этом могут применяться два метода:

1) Определение размера «упущенной выгоды» по кредиту, т. е. совокупной суммы процентов по ипотечному кредиту, которые кредитор рассчитывал получить в период от момента досрочного погашения кредита до момента планового окончательного его погашения. Для более точного определения оценки реальной «упущенной выгоды» возможно применение метода дисконтирования, т. е. приведения денежного потока, формируемого процентными платежами, к текущему моменту времени.

2) Определение «стоимости замещения» кредита аналогичным. Данная стоимость включает расходы банка на создание актива в своем ипотечном портфеле, аналогичного досрочно погашенному кредиту. Эти расходы могут возрастать в связи с необходимыми затратами времени, планированием (ограничением) количества выдаваемых ипотечных кредитов по согласованию с агентством, рефинансирующим ипотечные кредиты данного банка, и т. п. [8. С. 17-18]

Например, ЗАО «Райффайзенбанк» применяет следующий механизм:

- в течение следующих 6 месяцев Заемщик может производить досрочное погашение кредита с комиссией в размере 2% от суммы досрочного платежа за каждый досрочный платеж;

- после 9 месяцев с даты выдачи кредита частичное и полное досрочное погашение кредита осуществляется без комиссии. Сумма частичного досрочного погашения - не менее 2000 долларов США без учета суммы ежемесячного платежа.

А требования ОАО «СКБ-банка» и «Меткомбанка», работающих по программе АИЖК заключаются в том, что заемщик может досрочно погашать кредит суммами не менее 25000 рублей. [30]

Известны также запретительные меры, применяемые банками для предотвращения досрочного погашения ипотечного кредита, например, включение в кредитный договор условия о том, что досрочное (частичное досрочное) погашение кредита приводит к соответствующему уменьшению размера основного долга по кредиту (амортизации кредита), однако в этом случае причитающиеся банку проценты рассчитываются не на базе фактического остатка основного долга, а исходя из планового графика погашения кредита.

Реальными средствами мониторинга риска досрочного погашения кредита являются следующие:

1)По каждому выданному ипотечному кредиту—периодическая оценка вероятности его досрочного погашения.

2) По ипотечному кредитному портфелю в совокупности — управление риском досрочного погашения кредита в части влияния фактора изменения процентных ставок на ипотечном рынке. Для этого необходима грамотная политика банка, включающая высокий уровень маркетинга и гибкий подход при установлении процентных ставок по ипотечным кредитам. Однако если кредит ориентирован на ипотечную систему с жестким определением условий кредитования (например, на программу какого-либо ипотечного агентства), то он практически лишен возможности проводить самостоятельную процентную политику в этой сфере.

Перейти на сторінку номер: 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14 Версія для друкуВерсія для друку   Завантажити рефератЗавантажити реферат